Al construir una vivienda, los ingenieros y arquitectos nos preocupamos normalmente por su localización, los materiales que vamos a emplear, por el costo, y en los últimos tiempos, también estamos considerando el daño que podríamos ocasionar a nuestro planeta.

Cuando es una familia la que emprende la construcción de su vivienda lo hace de una manera natural y según sus posibilidades. No es raro ver sobre el terreno durante varios años los bloques, adobes o tejas que se van a utilizar en ella, en un proceso que suele durar años antes de que esté terminada.

 

También tenemos a las empresas constructoras. Estas levantan viviendas lo más rápido posible para ganar dinero sin tomar en cuenta que un gran porcentaje de las familias no posee ni puede pagarlas en el tiempo de construcción, y de ahí surgen los bancos hipotecarios de viviendas y las entidades de financiamiento. Todos cobrando intereses altísimos.

Al edificar una vivienda por medio de las empresas constructoras lo normal es disponer de un financiamiento bancario, comprar los materiales en las grandes ferreterías y entregarla al propietario llave en mano. Este deberá pagar al financiante el valor de esta más los intereses; que por lo general en América Latina andan entre el 18 y 40% anual y con un plazo entre los 15 a 20 años. Al final, el propietario ha pagado dos o tres veces el valor de su vivienda.

Pero lo peor del caso es que para calificar a este préstamo hay que cumplir con requerimientos y poseer posibilidades económicas que solo reúne una pequeñísima parte de la población. Solo los sectores con mayores ingresos tienen acceso a ellos. El financiante asegura su dinero con ganancias durante 15 ó 20 años.

Otra opción parte de los programas de gobierno y/o de instituciones de ayuda, que con muy poco dinero intentan dar soluciones habitacionales a muchas familias. Casi siempre lo logran a costa del espacio o con un diseño arquitectónico y estructural en contra de todas las normas de vida de las personas.

Sin embargo, existen otras posibilidades de adquirir una vivienda, solo que hay que cambiar la forma de actuar, pensar y, sobre todo, de construir.

Primero, debemos definir para quién construimos; cuáles son las necesidades intrínsecas de la familia y cuál es la mejor casa al mejor precio que podemos dar. Con el permiso de los sociólogos y especialistas en economía política, hemos dividido a nuestra sociedad en 4 grandes grupos:

• Debajo de la línea de pobreza: los campesinos, los cordones de miseria, los que venden helados, agua, libros, animales y sexo en cada esquina de las ciudades. Estos no tienen cómo pagar su casa y nadie en su sano juicio les otorgaría un préstamo. Pero disponen de tiempo. Como no trabajan en un horario fijo pueden dedicarse a la construcción. Esto significa que la tecnología debe ser sencilla y que no requiera mano de obra muy especializada.
• Clase trabajadora: Albañiles, carpinteros, maestros, enfermeros, secretarias. Gente que trabaja de sol a sol por un mísero salario, y sin ninguna posibilidad de obtener préstamos para su vivienda. No tienen tiempo que aportar a la construcción y dinero mucho menos.
• Clase media: Profesionales, que siempre sacan todo a crédito, los cuales constituyen el sostén de la microeconomía del barrio y la ciudad. Poseen educación pero no dinero ni historial bancario para un crédito. Normalmente, no se denigran aportando días para construir su casa, ni aceptan vivir en un barrio marginal. Son los que eternamente viven alquilados o en casa de los suegros, esperando a que mueran para heredar la casa.
• Clase alta: Gente con dinero, que no necesita crédito pero que sí poseen historial para obtener el crédito. Son clientes seguros que pagan su crédito, y esto es bueno para los bancos y agencias crediticias.

De la ultima clase social quizás no es de preocuparse mucho, ya que son los más abiertos a cambios en la forma de construcción, y entienden los problemas ecológicos que enfrentamos.

La clase media entiende el problema, quiere una casa como las de la clase alta, pero no dispone del dinero ni del crédito necesario.

La clase trabajadora quiere un techo seguro y propio.

Para los que están por debajo de la línea de pobreza la vivienda es un sueño inalcanzable.

Del diseño y estructura no nos ocuparemos aquí, pues deben formar parte de cualquier solución habitacional.

SISTEMA DE CREDITO

Es necesario buscar una forma que permita a los dueños no solo hacerse de una vivienda digna, confortable y resistente, sino también que puedan pagarla, para que así otros adquieran la suya.

La función principal de los bancos comerciales es ganar dinero y asegurar los fondos depositados allí, realizar buenos negocios y hacer que el dinero prestado vuelva otra vez a ellos, pero incrementado. Su tarea es colocar el dinero con una recuperación lenta y ganar más por concepto de intereses. El marco del crédito dependerá directamente del valor intrínseco de la vivienda. Por ejemplo, para una con terminaciones de primera un banco estará dispuesto a otorgar un crédito hasta por 20 años. Cuando este período haya transcurrido ya es tiempo de renovarla y por supuesto, se necesita un nuevo préstamo. Por lo tanto, la clase media, trabajadora y los que están por debajo de la línea de pobreza, no serán nunca clientes de un banco.

Entonces ¿Qué hacer?

Para los que están por debajo de la línea de pobreza la solución es el subsidio total con el aporte de mano de obra por parte de los beneficiarios. Proponemos dar a cada familia un núcleo que les permita vivir pero terminar la vivienda a su propio ritmo.

Para las clases media y la trabajadora la solución es otra: la recuperación rápida del capital para así edificar más viviendas y que el cliente pague el menor interés posible. En dependencia de lo que el cliente sea capaz de pagar así será la terminación que le demos, pero asegurando confort y seguridad mínimas.

VIVIENDA SUPERECONÓMICAS

En Nicaragua, ECOTEC S.A. ha iniciado un programa de viviendas supereconómicas con un diseño agradable, con materiales ecológicos y a un precio accesible tanto para las familias trabajadoras como para las de clase media.

El programa permite a una familia conseguir con dos y medio salarios mínimos una vivienda digna, sin lujos, pero segura y atractiva. Las terminaciones vendrán después.

La casa mide 48 m2 de área neta, dividida en dos dormitorios, una sala comedor, una cocina, un baño y un área de lavado. El costo total es US$ 6 000. La prima o “enganche”, como dicen en Nicaragua, es del 33% del costo total y la hipoteca se da a un máximo de 8 años y un máximo del 12% de interés (la regla es los años de pago + 4% = total del interés sobre la hipoteca). Es decir, que a menos años a pagar, menor interés.

La aceptación ha sido grande, al igual que la variedad de familias integradas al proyecto. Tenemos desde taxistas hasta una arquitecta, desde un cura párroco al subdirector de un centro de salud. El programa cumple un año y tenemos ya siete viviendas.

Casi todas están pagando su hipoteca de 4 mil dólares a 6 años, con un interés del 10% y una cuota mensual de 74 dólares, mucho menos de lo que se paga por el alquiler en cualquier ciudad de Nicaragua.